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Hipotecas más caras: ¿mejor comprar casa ya o esperar a que bajen los precios?

Hipotecas más caras: ¿mejor comprar casa ya o esperar a que bajen los precios?

Soplan vientos de cambio en el mercado inmobiliario. El 2022 se cerrará probablemente con una muy buena cifra de compraventas. El sector, sin embargo, empieza a estancarse por el encarecimiento de las hipotecas, cuyo precio cada vez más elevado dificulta el acceso a la vivienda.

Ante este panorama, no son pocos los potenciales compradores que se preguntan si les saldría más a cuenta adquirir ya su futura vivienda o esperar. Por un lado, adelantar la decisión permitiría esquivar las subidas de tipos que se avecinan, mientras que por el otro, posponer la compra unos meses podría ser conveniente si el número de compraventas se desploma y eso provoca un descenso en el precio de los pisos y de las casas.

Subida hipotecas

Entonces, ¿es mejor comprar ya la vivienda o esperar? Según el comparador financiero HelpMyCash.com, no existe una respuesta clara, ya que todo dependerá de cómo evolucione el mercado. Aun así, los potenciales compradores pueden tener en cuenta varios factores que les ayudarán a tomar su decisión.

¿Cuál es la situación actual?

Para empezar, es aconsejable que el posible comprador conozca cuál es la situación actual del mercado para no tomar una decisión a ciegas. Según los últimos datos del Consejo General del Notariado, el precio medio de la vivienda aún sube ligeramente: en octubre aumentó un 2,6% interanual. Ahora bien, en ese mismo mes, el número de compraventas bajó un 4,9% interanual, lo que parece indicar que el mercado empieza a moderarse.

El descenso se explica en gran parte por el encarecimiento de las hipotecas: como sale más caro financiar la adquisición, hay menos personas que pueden permitirse una hipoteca y se cierran menos operaciones. Según el Consejo General del Notariado, el número de créditos escriturados en octubre para comprar casas y pisos descendió en un 4,8%.

¿Y cuánto se han encarecido las hipotecas?

Según el Banco de España, el precio medio de estos productos era del 1,54% TAE en enero del 2022, pero en noviembre (último mes con datos) ya alcanzaba el 2,85% TAE. Ese aumento lo ha provocado la cotización al alza del Euribor, que el año pasado escaló del -0,477% al 3,018% y disparó el interés de las hipotecas variables, que depende directamente de este índice, e indirectamente también el de las fijas.

Aun así, según HelpMyCash todavía se pueden contratar préstamos hipotecarios a buen precio. A tipo fijo, por ejemplo, destaca la Hipoteca Fija de BBVA, cuyo interés es desde el 2,80% a cambio de domiciliar la nómina y de contratar los seguros de hogar y vida del banco. Y a tipo variable, la Hipoteca Inteligente de EVO tiene unas condiciones competitivas: desde Euribor más 0,50% (0,99% fijo el primer año) si el cliente domicilia sus ingresos y contrata el seguro de hogar de la entidad.

¿Cuáles son las previsiones para el 2023?

Para valorar si es mejor comprar ya una casa o esperar no solo hay que tener en cuenta de dónde venimos, sino también cuáles son las previsiones para los próximos meses. Según HelpMyCash, el Euribor seguirá cotizando al alza en el 2023, pues el Banco Central Europeo se verá obligado a mantener al alza sus tipos para contener la elevada inflación de la zona euro. Los analistas de este comparador ven probable que este índice alcance el 3,50% o el 4% a finales del primer semestre.

Es más que probable, por lo tanto, que los bancos aumenten aún más los intereses de sus hipotecas durante los próximos meses, lo que dificultará el acceso de la vivienda y, previsiblemente, reducirá el número de compraventas. Ahora bien, si se adquieren menos casas y pisos, ¿los vendedores se verán obligados a bajar sus precios y se compensará así el encarecimiento de los préstamos hipotecarios?

Mejores hipotecas 2023
Mejores hipotecas 2023 Getty Images/iStockphoto

Según HelpMyCash, la previsión de los actores del mercado inmobiliario es que los precios se moderarán o hasta se abaratarán en los próximos meses, aunque desde este comparador matizan que no existe un consenso sobre cuánto podrían ascender o descender. Por ejemplo, el observatorio inmobiliario de BBVA Research predice un incremento del 2% para este año, mientras que el departamento de análisis de Bankinter cree que el coste de la vivienda bajará en un 3% para el 2023 y en un 2% para el 2024.

Es importante valorar distintos escenarios

Con todos estos datos sobre la mesa, el potencial comprador puede simular diversos escenarios para valorar en qué casos sería mejor adelantar la adquisición y en qué otros sería mejor esperar. Por ejemplo, pongamos que a una persona le interesa una vivienda con un precio actual de 200.000 euros. Si financia ahora el 80% de la compra, podrá conseguir una hipoteca fija con un interés de en torno al 3% y un plazo de devolución de 30 años. En tal caso, la operación le costará un total de 302.843 euros, si se suman los intereses al coste del inmueble y se tienen en cuenta también los gastos asociados a la compraventa.

En cambio, si decide esperar unos meses, el coste de la operación podrá ser mayor o menor dependiendo de cuánto se encarezcan las hipotecas y de cómo evolucione el precio de la vivienda. Por ejemplo, si el interés sube hasta el 4% y el precio de la vivienda baja un 3%, el coste total de la casa será superior (324.941 euros) y no habrá salido a cuenta posponer la decisión. Y si el tipo aplicado aumenta hasta el 3,50% y el coste del inmueble desciende un 7%, la espera sí habrá merecido la pena, pues la operación saldrá por un total de 296.344 euros.

Dependerá del perfil del comprador

Desgraciadamente, es imposible saber a día de hoy cuánto se encarecerán las hipotecas y cuánto bajará (o no) el precio de las viviendas. Por este motivo, desde HelpMyCash aconsejan al potencial comprador valorar qué escenario le parece más probable y analizar la evolución del mercado local (no es lo mismo comprar un piso en la ciudad de Barcelona que en un pueblo de Soria) para tomar la decisión con la máxima información posible.

El comprador, además, debe tener en cuenta su propio perfil. Por ejemplo, si es una persona que busca una vivienda habitual y quiere mudarse a su nuevo hogar cuanto antes, comprar ya la casa puede ser más conveniente. En cambio, si quiere adquirir una segunda residencia, quizás le sale más a cuenta esperar a que las viviendas se abaraten y a que baje el interés de las hipotecas.

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